Huizen, overstromingen, fundamenten, klimaat

(Funderingswerkzaamheden – foto KCAF-site)

Intro
Twee financiële grootmachten hebben ongeveer gelijktijdig en onafhankelijk van elkaar een studie uitgebracht over forse klimaatrisico’s van woningbezitters vanwege overstromingen en fundamentschade. Het betreft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de ABN-AMRO. De twee studies overlappen elkaar gedeeltelijk.

De studie van de AFM beschrijft de risico’s en argumenteert, dat de te verwachten kosten die door deze calamiteiten ontstaan, moeten worden ingeprijsd in de woningwaarden. Iemand moet die ergens ooit gaan dragen.
De studie van de AFM is te vinden op https://www.afm.nl/~/profmedia/files/afm/trendzicht-2024/klimaatrisicos–woningmarkt.pdf .

De AFM verwijst als ondersteuning naar het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF, https://www.kcaf.nl/ ) die als module heeft de funderingsviewer op https://www.kcaf.nl/funderingsviewer/ . Lees eerst de inleiding en vul dan op de viewer je postcode in voor informatie over het funderingsrisico in je omgeving. Het KCAF kan van 35-40% van de woningen in je omgeving funderingsrisico’s betrouwbaar in kaart brengen, en bij de rest wordt het ingeschat (aldus de AFM).
Een indruk krijgen van de overstromingskans door je postcode in te vullen op https://overstroomik.nl/ .

De studie van de ABN-AMRO gaat meer over hoogtes van de financiële bedragen, de achterliggende wetmatigheden, de hypotheken en hoeveel wijken hoe kwetsbaar zijn. De insteek is dan meer sociologisch.
De studie van de ABN-AMRO is te downloaden onderaan de pagina van het betreffende persbericht https://www.abnamro.com/research/nl/onze-research/stapeling-klimaatrisicos-en-financiele-draagkracht-op-de-woningmarkt .

Voor eerdere artikelen op deze site over de bodem zie https://www.bjmgerard.nl/heel-holland-zakt/ en https://www.bjmgerard.nl/bodemdaling-kan-ook-in-brabant-huizen-doen-scheuren-maar-dan-door-de-droogte/ .
Idem over overstromingen https://www.bjmgerard.nl/klimaateffecten-in-brabant-6-het-knmi-over-recent-extreem-weer-in-2016/ en https://www.bjmgerard.nl/het-water-komt-ook-in-brabant/ en https://www.bjmgerard.nl/waarom-de-limburgse-over-stroming-een-klimaatcomponent-had-en-hoe-dat-werkt/ .

Voor een ouder artikel over funderingen (in opdracht van het Verbond van Verzekeringen door Deltares), zie rapport-impact-droogte-op-funderingen (2020).

Voor een recent artikel, dat voortbouwt op het EFM-rapport en daaraan verder rekent, zie calcasa.nl/onderzoek/2023 . Calcasa kijkt ook nog naar aardbevngen en natuurbranden.

Vooral woningeigenaren lopen een probleem. Huurders zijn in principe beschermd omdat in eerste instantie de verhuurder voor de schade opdraait, maar als die niet kan leveren is er ook voor de huurder een probleem.

De studie van de AFM
De studie heet “Inprijzen klimaatrisico’s op de woningmarkt”.

De AFM bespreekt twee klimaatgerelateerde problemen met uitwerking op de woningprijs, te weten schade aan de funderingspalen annex inklinkingseffecten in de bodem, en het optreden van overstromingen.

Schade aan de fundering kan gaan optreden als de grondwaterspiegel verandert. Zolang bijvoorbeeld houten palen onder water staan, blijven ze goed (volgens de ABN-AMRO ca 90 jaar). Als ze droogvallen gaan ze door schimmels rotten en begeven ze het eerder.
Ook zonder palen kan een huis gaan verzakken als  in de bodem eronder veen- en kleilagen liggen. Die kunnen door droogte onomkeerbaar inklinken en vooral als dat ongelijkmatig gebeurt, is er een probleem.
Naast de wisselende grondwaterstanden, die het gevolg kunnen zijn van klimaatgerelateerde  langdurige weersextremen, zijn er ook structurele oorzaken voor veranderende grondwaterstanden: de landbouw (wil het peil altijd omlaag), de natuurontwikkeling (wil het peil omhoog), de stedebouw (wil het peil meestal omlaag) en de riolering (als die drainerend werkt).
Funderingsschade is nooit verzekerd.
Dat er funderingsmaatregelen nodig  zijn staat wetmatig  vast, vraag is alleen de termijn. Dit wordt een fors probleem: 1 op de 8 woningeigenaren  gaat er vroeg of laat mee te maken krijgen.

Overstromingsschade is klimaatafhankelijk vanwege de stijgende zeespiegel, maar ook vanwege extremere regenwaterafvoeren in de rivieren. Deze risico’s worden groter.
Overstromingen vanuit de primaire wateren (de zee en de grote rivieren) zijn nooit verzekerd. Je krijgt alleen een compensatie als de regering de overstroming tot ramp verklaart, en dan is het afwachten hoeveel je krijgt.
Bij heftige wateroverlast en overstromingen van regionale wateren hangt het van de inboedel- en opstalverzekering af.
Een informatief artikel over verzekeringen en overstromingen is https://www.stowa.nl/deltafacts/waterveiligheid/waterveiligheidsbeleid-en-regelgeving/verzekeren-van-overstromingsschade .

Eigenaren kunnen grotelijks in de problemen komen.

Feitelijk zou de te verwachten schade (bij funderingen gemiddeld 54 mille) ertoe moeten leiden dat een risicowoning bij aankoop voor dat bedrag goedkoper wordt.
De AFM ziet echter dat deze klimaatrisico’s nog veel te weinig in de woningprijzen verdisconteerd zijn. Dat kan aan onwetendheid liggen, aan de onverplichtheid om dit type informatie beschikbaar te stellen en ook dat, als er al gegevens zijn, velen deze data als te slecht van kwaliteit zien.
(Bovendien dwingt de schaarste op de woningmarkt kopers om minder kritisch te zijn bg).

De AFM wil dat informatie over dit type locatiegebonden risico’s transparant bekend moet zijn in de periode voorafgaand aan het voorlopig koopcontract. In België bestaat er bijvoorbeeld al een informatieplicht over overstromingsrisico’s.
Taxateurs en dergelijke moeten de risico’s in hun taxatierapport in begrijpelijke taal gaan bespreken. De hiervoor benodigde gegevensverzameling moet ontwikkeld worden.
Hier ligt een taak voor het Rijk.
Dit alles moet leiden tot een klimaatlabel in analogie met  het bestaande energielabel van een woning (volgens ABN-AMRO is dat er bij 60% van de woningen) dat geacht wordt het energieverbruik in de woningprijs tot uiting te brengen (voor wat dat systeem waard is bg).

De studie van de ABN-AMRO
De studie heet “Stapeling klimaatrisico’s en financiële draagkracht op de woningmarkt”.

ABN-AMRO gaat meer specifiek op hypotheken in.

(Klimaatrisico fundering)

(Klimaatrisico herhaalde overstromingen)

In beide gevallen is de groene lijn wat je denkt dat de waarde is als je niet nadenkt.
In het bovenste plaatje neemt de waarde, die je feitelijk zou moeten rekenen, af met een bedrag dat voor funderingsherstel nodig is. Door de klimaatverandering wordt de periode tussen twee reparaties verkort. In dit eenvoudige model blijven de kosten van het herstel ongewijzigd.
In het onderste plaatje ontstaat er op onregelmatige momenten overstromingsschade, die modelmatig geacht wordt ernstiger te worden met de tijd (binnenwateren), waarna een collectief geheugeneffect optreedt dat de woningen blijvend ion prijs verlaagt.

In onderstaand fictief voorbeeld geeft ABN-AMRO aan hoe zoiets kan uitpakken.

Een huishouden met een inkomen van €60.000 denkt een woning te hebben van €350.000 die gekocht is met een hypotheek van €300.000. Niets aan de hand.
Nu treedt er een eenmalig schadebedrag op van €75000. De feitelijke waarde van de woning keldert naar €275.000.
Nu bestaat een keus tussen twee kwaden (als er überhaupt een keus is): of het huishouden voert het herstel niet uit, waardoor de hypotheek onder water staat en men in een kapot huis woont, of het voert het herstel wel uit met een extra hypotheek ter grootte van het herstelbedrag, waarna de hypotheek ook onder water staat, en te groot deel van het inkomen naar de hypotheek gaat, maar men wel in een gerepareerd huis woont.

Als een risico eerst niet in de prijs verwerkt zat en daarna wel, ontstaat er dus een gat dat ergens door iets of iemand moet worden opgevuld. In bovenstaand voorbeeld is dat de zittende eigenaar die hetzij minder vangt, hetzij meer moet aflossen. De ABN-AMRO suggereert hier dat het Fonds Duurzaam Funderingsherstel hier iets kan betekenen (er bestaat een Fonds Duurzaam Funderingsherstel ( https://funderingsherstelfonds.nl/ ) , maar dat opereert alleen in gemeenten die aangesloten zijn, en alleen bij bloksgewijze herstel bg).

ABN-AMRO analyseert het samenkomen van de verduurzamingsopgave, het funderingsrisico en het overstromingsrisico landsbreed tot op wijkniveau en voegt deze samen in één totaaloverzicht. Gebruikt zijn de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), het CBS, de Klimaateffectatlas ( https://www.klimaateffectatlas.nl/nl/ ) en het Landelijk Informatiesysteem Water en Overstromingen (LIWO, https://basisinformatie-overstromingen.nl/liwo/#/maps ) . De data worden vervolgens beoordeeld volgens onderstaand schema.
De bank geeft de uitkomst in een zo onnauwkeurige plattegrond weer, dat men geen herkenbare afzonderlijke wijken kan onderscheiden. Volgend uit de aangelegde criteria zijn dat vaak wijken met veel goedkoop eigen woningbezit.

Het goede nieuws, aldus de bank, dat nergens alle drie risico’s tegelijk voorkomen. Maar: soms kan één probleem al teveel zijn. Daarom geeft de bank aantallen in een tekst die tevens een aanbeveling is: “In 900 wijken zijn de klimaatrisico’s en vooral de verduurzamingsopgave voor bewoners mogelijk te veel gevraagd. In 90 van die wijken zien we dat er een combinatie van twee risico’s speelt terwijl huishoudens kwetsbaar zijn. Hier zou de hoogste prioriteit moeten liggen. Te beginnen bij de wijken waarin meer dan 70 procent van de panden in particulier eigendom is. Een combinatie van het herstelfonds en het warmtefonds kan mogelijk in deze wijken een oplossing bieden”. De ABN-AMRO ziet hier een taak voor de overheid en de hypotheekverstrekkers.

Hieronder de stapeling van risico’s, die de ABN-AMRO als lagen over elkaar heen legt.
Daaromder de bovenste combinatielaag nog eens apart afgedrukt ter verduidelijking.

Politiek
Het gaat hier om een ‘ramp in slow motion’. De enige manier om dit goed aan te pakken is door het te zien als essentiële vorm van klimaatadaptatie, en om dit vanuit de overheid campagnegewijs aan te pakken met medefinanciering via fondsen. Er ligt daar ook een zekere medeverantwoordelijkheid vanwege de peilverlagingen voor de landbouw.

Update

Inmiddels heeft Nieuwuur aandacht besteed aan deze problematiek. Hun verhaal volgt dezelfde lijn als mijn verhaal.
Zie https://nos.nl/nieuwsuur/artikel/2503265-heel-holland-zakt-maar-nog-steeds-geen-plan-voor-fundering-van-miljoen-huizen .

Logistiek en ABN AMRO onderzoeken stadsdistributie, en Brainport hobbelt er achteraan

Inleiding
Er gaan steeds meer mensen in de stad wonen, en die mensen willen steeds meer pakjes bezorgd hebben, daar hoort steeds meer horeca bij en winkels die bevoorraad moeten worden, en er is ook steeds meer afval. En de bouwauto’s racen van hot naar her.
Dit goederenverkeer vindt plaats tegen de achtergrond van het personenvervoer in de stad.

Dat alles kan een probleem worden als het niet goed wordt aangepakt.  Een derde van alle CO2-lozing in het vrachtvervoer betreft de stadsdistributie (zie http://factor6.topsectorlogistiek.nl/2/ ). Op landelijke schaal vindt 40% van alle vrachtvervoer in de stad plaats. In een stad als Rotterdam zijn de busjes en trucks van het vrachtvervoer goed voor 34% van de CO2-uitstoot en voor 62% van de NOx-uitstoot (TNO, Rotterdam City Centre, 2015).

De brochure van Logistiek en ABN AMRO “Zero emissie stadsdistributie is toch van ons allemaal?!” begint met een apocalyptisch beeld van de moderne binnenstad en een paradijselijk beeld, welke laatste situatie bij goede wil en politieke daadkracht en meewerkende ondernemers in 2025 haalbaar zou zijn. Klinkt niet onmogelijk.

Op www.logistiek.nl/distributie/nieuws/2018/2/schone-stadsdistributie-moeten-versnellen-en-doorpakken-101162376 is een goed artikel over het onderzoek te vinden. Onderaan het artikel kan met (gratis) de brochure digitaal toegestuurd krijgen. Een aanrader.

De belangen van beide organisaties? Logistiek is hèt vakblad van de branche, dus dat is duidelijk. Van ABN AMRO verschijnt meneer Jochem de Klein in beeld, die de Lease doet – een navolgbare gedachte.


Enquete

De twee organisaties hebben een enquête “het veld” ingestuurd over hoe men denkt over wat er kan en hoe het moet. 188 mensen hebben de enquête ingevuld, de meesten uit de branche, wat IT-mensen (er zit nogal wat data crunching in de modellen), en de rest overheid en overigen.

Er bestaat veel draagvlak voor een beter goederenvervoer. Bijna iedereen vindt dat het goederenvervoer in de stad schoner en slimmer moet, en 94% is het (gedeeltelijk” eens met de stelling dat de steden (politiek) zelf een actievere houding moeten innemen.

Let op de monsterscore bij data sharing en de doorontwikkeling van alternatieve brandstoffen. Desgevraagd staat in die alternatieve aandrijvingen elektrisch op 1, waterstof op 2, hybride op 3 en bio-LNG en -CNG op 4 en 5.

Kansen om de transitie te versnellen liggen volgens de respondenten (hier alleen geciteerd als de instemming met de stelling boven de 80% ligt): “De politiek moet een betrouwbare partner worden: beleid wordt te vaak tussentijds gewijzigd en aangepast” en “er moet een gedeelde intentie zijn tussen verlader, dienstverlener en steden over de aanpak van de transitie naar schonere stadsdistributie”.

Er staat nog een heleboel meer verstandige taal in de brochure, maar die moet men zelf maar lezen.

Hoe staan de Brabantse steden hierin?
Ik pleit in Eindhoven al jaren voor een goed systeem van stedelijke distributie (zie bijv Werkbezoek aan Eindhovens op- en overslagbedrijf City Box  en Hoe groen is de laatste mijl?). In de Strategische Mobiliteitsagenda 2012-2015 en in de vigerende bijbel Eindhoven op Weg (2013) komt het woord “stadsdistributie” niet voor (en komt de achterliggende gedachte slechts in abstract geformuleerde goede bedoelingen ter sprake). Ook Milieudefensie heeft al voorgesteld (maart 2014, na een handtekeningenactie met 3500 ondersteuners), weer vergeefs.
In de Raadsinformatiebrief Beter Benutten van 30 mrt 2015 staat wat prietpraat over een onderzoek naar goederenstromen, maar de kans op een door het Rijk gesteunde pilot is niet gegrepen.

Zo hobbelt het dadenloos door, maar Parijs komt steeds dichter bij en het Eindhovense klimaatbeleid lijkt teveel op een luchtkasteel.
Vandaar weer nieuw beleid en dat leidde tot de “AGENDA EMISSIEVRIJE MOBILITEIT EINDHOVEN” van 5 okt 2017 . Zie Agenda_Emissievrije_Mobiliteit
“Emissie” is bedoeld in de zin van CO2-emissie, maar in praktijk werken maatregelen ten gunste van het klimaat vaak ook een heel eind ten gunste van de schone lucht.
Het grote plan werd verbijzonderd tot een Stappenplan Emissievrije Zone binnen de Ring in 2030, en daarover hadden PvdA en GroenLinks een A-avond aangevraagd, wat in dit verband het beste vertaald kan worden als Animeer-avond.

In de eerste lijn spraken verkeersambtenaar Jan-Willem Hommes ven de gemeente, Bram van Liere van Milieudefensie landelijk, Jeroen Bol van de vereniging Evofenedex (logistieke en exporterende bedrijven), en Michiel de Voogd van de gemeente Tilburg (welke gemeente in veel opzichten een betere milieupraktijk heeft dan Eindhoven). Ik was uitgenodigd voor de tweede lijn.

Jan-Willem Hommes stelde dat de ambitie er tot nu toe uit bestond te ondersteunen wat zich voordeed en kansen te grijpen. De lat moest omhoog. De Brabantse steden hadden het Convenant Zero Emission Stadsdistributie (ZES) nog niet ondertekend, maar gingen dat binnenkort wel doen. De Agenda hoopt in 2022 wat winst te boeken door efficiencymaatregelen, in 2026 het kernwinkelgebied emissievrij te bevoorraden (dat is het centraalste stukje centrum) en na 2026 een volledig pakket stadsdistributie.
Dit komt er in praktijk op neer dat de stadsdistributie van de onbepaalde termijn op de lange termijn geschoven wordt. Op zich is dat al een vooruitgang.

Bram van Liere bracht het Milieudefensiestandpunt, dat elders op deze site al in extenso gebracht is. Hij vond de maatregelen in de Agenda en het Stappenplan op zich goed, alleen duurde het veel te lang voor ze uitgevoerd zouden worden.

Jeroen Bol verwachtte dat ZES gerealiseerd kon zijn ergens rond 2025 a 2030, bij voorkeur door een uniforme aanpak in Nederland. De Eindhovense plannen zijn goed, maar fiets en voetganger moeten niet teveel extra ruimte krijgen.
Ondernemers kunnen failliet gaan als ze te snel hun oude dieselbestelbus moeten omruilen. Dus niet al te veel tempo, svp.

De Voogd van de gemeente Tilburg is een practicus. Dieselbusjes moeten weg, want die staan om de haverklap stil en de motor komt nooit op een fatsoenlijke werktemperatuur.
Hij praatte veel met bezorgdiensten en fietskoeriers.
Zijn advies voor taxi’s (veelrijders met een korte afschrijftermijn): ga van Euro 4 meteen naar elektrisch. Elektrische taxi’s zouden voorrang moete krijgen.
Tilburg zou in 2022 alleen nog Euro6 vrachtauto’s moeten toelaten, en het bestelverkeer in 2025 Zero Emission.

De aanwezigen in de tweede lijn  mochten ook nog wat zeggen.
Ik heb wat gezegd over oude bestelauto’s die eruit moesten.
Pieter Nuiten van de Fietsersbond vond dat de scooters van het fietspad af moesten. Dan stonken die op wat grotere afstand. De meningen over scooters liepen uiteen.

Milieudefensie krijgt in Eindhoven steeds vaker gelijk in verkeerszaken. Alleen, het duurt allemaal veel te lang.