Verbetering en verduurzaming huurwoningen Woonbedrijf Geestenberg (update 14 sept 2021)

Woningen in de Geestenberg

Buurtenquête jaarwisseling 2019-2020 en gesprek met Woonbedrijf dd 24 sept 2020; enquêteresultaten hier te downloaden

Ik begeleid vanuit de SP een groep huurders van de Eindhovense woningbouwcorporatie Woonbedrijf, de Werkgroep Verduurzaming Huurwoningen Geestenberg, om verdere verbetering en verduurzaming van hun huurwoningen te bereiken. Deze woningen hebben in 2013 en 2014 groot onderhoud gehad en dat heeft tot duidelijke verbeteringen geleid, maar er blijft nog het nodige te wensen over. Zowel aan de technische uitvoering van het destijds tot stand gebrachte, als in de verduurzaming waarover nu heel anders gedacht wordt dan in die tijd.

De Geestenberg is een typische ‘bloemkoolwijk’ uit begin jaren ’70 .

Er is rond de jaarwisseling 2019-2020 een buurtenquête geweest met een goede respons. Daarna sloeg de pech toe in de vorm van èn een grote reorganisatie binnen Woonbedrijf èn Corona.

We hebben er voor gekozen om de resultaten van de enquête tot een verslag te systematiseren. Bij de uitwerking van de enquête bleek dat er in de categorie ‘overige opmerkingen’ een aantal opmerkingen waren over de badkamer en het ventilatiesysteem. De bevriende architect, die ons helpt, heeft daaraan naderhand bij twee woningen nog aanvullend onderzoek gedaan.
De gesystematiseerde enquête en het aanvullende badkamer-ventilatieverslag zijn schriftelijk als eerste ronde aan Woonbedrijf aangeboden. Ze zijn op het eind van dit verhaal te downloaden.

Door de diverse perikelen duurde het een tijd voor we met een delegatie van de bewonerswerkgroep in gesprek kon met Woonbedrijf. Uiteindelijk heeft dat gesprek op 24 september 2020 plaatsgevonden.

Intussen had Woonbedrijf tegen gunstige condities zonnepanelen aangeboden. De meeste van de geënquetteerde bewoners hebben hiervoor gekozen. De opbrengst is overigens berekend alsof er geen salderingsregeling was, zodat het eventuele afschaffen daarvan de ingeschatte opbrengst niet aantast. Plaatsing van de panelen is afgeraden als deze door situatiegebonden oorzaken financieel niet rendabel waren (bomen, ligging).
Bewoners die alsnog zonnepanelen willen kunnen Woonbedrijf bellen of mailen naar zonnepanelen@woonbedrijf.com .

Het gesprek met Woonbedrijf liep goed. De corporatie gaat een onafhankelijk bedrijf vragen om bij een beperkt aantal woningen een steekproef te doen. Onze Werkgroep mag de adressen aanleveren.
Na het eindrapport volgt een nieuw gesprek met Woonbedrijf.

Inmiddels heeft het externe bureau Trition bij vijf bewoners het binnenmilieu technisch onderzocht (dat is bovenstaande steekproef). Het eindrapport is nog niet beschikbaar gesteld.
Omdat er voor de vijf onderzoeken negen gegadigden waren, heeft de bevriende architect aangeboden om hier aanvullend onderzoek te doen. Dat heeft geresulteerd in een aanvullende brief naar Woonbedrijf.

Voor de verslagen zie:

Detailopname aansluiting achterpui op fundering met koudebrug

De tekst van de buurtflyer van juni 2021 is hier te vinden

Het bijbehorende kaartje is hier te vinden



Update 10 aug 2021 na kaartenactie en nieuw gesprek met Woonbedrijf

Huurders Geestenberg bieden een berg ‘schiet eens op-kaarten’ aan bij Woonbedrijf – voortgang buurtactie

Aanbieding van een berg Schiet eens op-kaarten bij Woonbedrijf dd 23 juli 2021

De buurtactie van huurders van woningen in de Geestenberg van Woonbedrijf verloopt traag, o.a. door Corona en een interne reorganisatie.

Eind januari en begin februari 2021 heeft het onafhankelijk bureau Trition in opdracht van Woonbedrijf vijf, door de Werkgroep  verduurzaming huurwoningen Geestenberg aangeleverde, adressen onderzocht. Het rapport was in maart klaar en sindsdien was er weinig meer vernomen. Vandaar een actie om kaarten te verspreiden en op te halen met de boodschap dat Woonbedrijf eens moest opschieten.
Er is een afspraak gemaakt om die kaarten aan te bieden en over de voortgang te praten, en wel op 23 juli 2021. Een delegatie uit de buurt bood zo’n 130  kaarten aan.

In het gesprek kwamen van weerszijden een aantal zaken naar voren.

  • Van de vijf door Trition onderzochte huizen voldeden er vier aan de norm
  • Trition formuleerde een aantal  verbeterpunten van structurele aard
  • Hiervoor heeft Woonbedrijf contact gezocht met aannemer Van Montfort die rond 2012-2013 het groot onderhoud-renovatie gedaan heeft. Van Montfort moet een Masterplan maken waarin zoveel mogelijk verbeterpunten worden meegenomen. Men heeft opnieuw voor Van Montfort gekozen omdat die de woningen kent, en de Geestenbergwoningen een lastige bouwconstructie hebben.
  • Misschien worden de vijf woningen proefwoningen
  • Woonbedrijf heeft vanwege capaciteitsgebrek voorrang gegeven aan regulier onderhoud, en Van Montfort kampt, zoals de hele bouw, met gebrek aan personeel en materialen.
    De timing van het Masterplan is daarom niet helemaal duidelijk.
  • Inmiddels heeft Woonbedrijf een nieuwe methode ontwikkeld om de veel voorkomende ‘sinkholes’ te repareren. Die ontstaan omdat de fundering rust op het maaiveld van de kruipruimte en er geen tegendruk is tegen naar binnen spoelend zand. De gekozen methode is een praktische vormgeving van een idee dat de vrijwillig meewerkende architect Maas van de Werkgroep al eerder ingediend had. In hoeverre hier sprake is van een oorzaak-gevolgrelatie is niet vermeld.
  • Een geanonimiseerde samenvatting van het Tritiononderzoek wordt gekoppeld aan het Masterplan
  • Woonbedrijf neemt, hoe dan ook, in september opnieuw contact op met de Werkgroep
  • Woonbedrijf ziet het regulier verhelpen van gebreken enerzijds en de verduurzaming anderzijds als twee gescheiden werelden. De Werkgroep vindt dat die twee in elkaar overlopen, bijvoorbeeld bij de ’s winters ijskoude entreehallen en de vloerisolatie.
    Bedacht moet worden dat bijvoorbeeld ook de koepel Aedes duurzaamheidsambities heeft en dat bijvoorbeeld door de EU-plannen van Timmermans mogelijk het gas duurder wordt. Als een en ander woonlastenneutraal moet, zoals ook afgesproken in het Nederlandse Klimaatakkoord, moet er dus een stuk minder gas verstookt hoeven te worden.
  • Er liggen, bij iedereen die wilde en waar dat kon, zonnepanelen. Er blijkt nog een nagekomen vraag te liggen die bij de volgende campagne moet worden meegenomen.
  • Bij het ophalen van de kaarten kwam op verschillende plaatsen naar voren dat huizen niet tegen extreme regenval konden. Soms stroomde het vanaf het dak de trap af (de verzekering begint moeilijk te doen), soms komt het vanuit de riolering omhoog (er is geen terugslagklep, maar ook het gemeenteriool lijkt te klein).
    Op deze, zeer recent binnengekomen, informatie had Woonbedrijf nog geen antwoord klaar. Voor zover de riolering een gemeentezaak is, zal via de SP in de gemeenteraad nadere informatie over het rioleringsplan gezocht worden.

Wordt vervolgd.

Aanbieding ‘Schiet eens op-kaarten’ aan Woonbedrijf op 23 juli 2021


Update dd 14 sept 2021 na beantwoording vragen over riolering

Hierboven is aangegeven dat de SP technische vragen zou stellen over de riolering in De Geestenberg. Het antwoord daarop kwam op 10 sept 2021 binnen.

Het blijkt dat er behoorlijke problemen zijn met de riolering in de Geestenberg, zowel in het koop- als in het huurdeel. Er zijn noodmaatregelen in de wijk uitgevoerd en er zijn aparte passages in het Gemeentelijk Riolerings Plan 2019-2022 aan gewijd ( https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR630208/1 ).

De tekst van de technische vragen, en het antwoord daarop, zijn hieronder te vinden:

Werkbezoek bij Woonbedrijf over duurzaamheidsbeleid

De fractie van de SP in Provinciale Staten heeft op 12 januari 2017 een werkbezoek gebracht aan de Eindhovense woningbouwvereniging Woonbedrijf. Voor de corporatie waren aanwezig directeur Vastgoed Paul Terwisscha en bestuurssecretaris Wilbert van Bakel. Het gesprek ging over de duurzaamheidsopvattingen van woonbedrijf in het algemeen, en de toepassing daarvan op energiebesparing en de productie van duurzame energie in het bijzonder.

Ik was als fractieondersteuner bij het gesprek aanwezig. Hierbij een verslag.

Woonbedrijf
Na enkele fusies in het verleden is Woonbedrijf uitgegroeid tot een corporatie met 33000 woningen, de grootste van Eindhoven. Ongeveer een op de vier huizen in die stad is van Woonbedrijf.
De organisatie heeft 400 medewerkers, verdeeld over acht districten. Dat leidt (blijkens een benchmark) tot relatief veel aandacht voor huurders en een relatief hoog personeelsbudget per woning. Woonbedrijf meent zijn huurders een beetje te kennen.

De organisatie heeft enige financiele ruimte voor investeringen.

The Natural Step
Woonbedrijf volgt, zoals wel meer organisaties in het Eindhovense, en zoals wel meer corporaties, de filosofie van The Natural Step (https://thenaturalstep.nl/) . Deze, van oorsprong Zweedse beweging, ziet vier oorzaken voor onduurzaamheid:

  • We halen sneller en meer stoffen uit de aardkorst en brengen die in de biosfeer, dan de natuur kan verwerken;
  • We brengen sneller en meer stoffen – die door de samenleving zijn bedacht – in de biosfeer dan de natuur kan afbreken;
  • We breken de natuur sneller af dan de tijd die nodig is om te herstellen;
  • We beperken mensen bij het vervullen van hun fundamentele behoeften.

Vanuit deze viervoudige probleemstelling streeft Woonbedrijf vier kernpunten na:

  • Een collectief bewustzijn bij relaties (huurders, leveranciers)
  • Gesloten kringlopen
  • Biodiversiteit (zwaluwen, vleermuizen, ontstenen, water ivm hittestress in de stad)
  • Schone energie

Een paar voorbeelden ter illustratie:

  • Woonbedrijf signaleert dat er op besparingsprojecten in het verleden een sterk rebound-effect zat. In het begin bespaarde het project, maar na verloop van tijd kroop het verbruik door laks gedrag weer omhoog richting van of zelfs tot aan het vroegere verbruik (Enexis kan het verbruik registreren per postcode).
    Daarom probeert Woonbedrijf woongedrag te beïnvloeden, bijvoorbeeld bij de nieuwbouw van de Aireywoningen in Gestel (die er overigens nog staan mede als gevolg van een SP-actie). Ze hebben huurders gezocht met een bij het project passende collectieve levensfilosofie, maar daar komt tot nu toe niet helemaal uit wat en zich voorgesteld had.
  • Huurders bepalen of er bij een door de verhuurder geïnitieerd project wel of geen zonnepanelen op het dak gelegd worden. Momenten waarop een woning van bewoners wisselt, worden daardoor soms belangrijk.
  • Woonbedrijf heeft veel aandacht voor de Life Cycle Assessment van hun woningen: niet alleen tijdens de exploitatie, maar ook bij de bouw en de sloop komt CO2 Ook financieel geeft het denken in ketens opmerkelijke resultaten: de corporatie schat in dat er in de bouwmaterialen van hun woningbestand zo’n 750 millioen Euro aan hergebruikswaarde opgeslagen zit.
  • Bij isoleren met PUR-schuim komt vijf keer zoveel CO2 vrij als bij isoleren met Isovlas. Bovendien zit leverancier Isover van Isovlas in Oisterwijk en dat is niet ver weg en dat scheelt transportkosten. Zodoende probeert Woonbedrijf zijn leveranciers te beïnvloeden.
    Er wordt geprobeerd iets van een circulaire economie van de grond te tillen.

Bouwkundig-energetische ambities
Woonbedrijf wil ‘CO2-neutraal’ werken.

Omdat echter bij Woonbedrijf de energetische ambities ingebed zijn in een grotere raamwerk-filosofie, wordt er niet geoptimaliseerd naar energiezuinigheid en duurzame energieproductie als hoofddoel.
Woninglabels worden op logische momenten opgewaardeerd, zoals bij groot onderhoud en renovatie. Er is echter geen beleid om planmatig naar bepaalde labels toe te werken (in de geest van ‘in 2021 gemiddeld B’ – dat is een valkuil volgens Woonbedrijf). De nieuwbouw in de Aireywoningen is A++ en de bestaande bouw (eenvoudige kleine naoorlogse woningen) is tot B gerenoveerd.

Meer informatie over deze wijk op www.woonbedrijf.com/nieuws/nieuwsberichten/duurzame-woningen-aireywijk-opgeleverd .

In 2018 gaat Woonbedrijf 500 woningen renoveren. Men beraadt zich nu wat men energetisch gaat aanbieden en of dat in de vorm zal zijn van een basispakket met pluspakket.
Er moeten bijvoorbeeld, over een aantal jaren samen, 18000 CV-ketels worden vervangen. De vraag is door wat? Door nieuwe CV-ketels? Door warmtepompen? Door stadsverwarming?

Woonbedrijf is geen fan van het Nul Op de Meter-concept (NOM).
Dit mede omdat het per woning (bijvoorbeeld bij de renovatie van de Frans van Mierislaan) 80 mille zou hebben gekost. Het complex van ca 200 woningen wordt nu minder vergaand opgewaardeerd.
Overigens, zegt Woonbedrijf, loopt Stroomversnelling (de organisatie die landelijk de NOM-operatie probeert te trekken) sowieso niet best. Stroomversnelling Brabant ligt al twee jaar plat.

Nul Op de Meter is een verschil-definitie: energievraag min energieaanbod. Daar kan nul uitkomen met veel vraag min veel aanbod, of weinig vraag min weinig aanbod, of iets ertussen in.
De combinatie van wèl CO2-neutraal willen werken en geen systematisch opwaarderingsplan voor de woningvoorraad betekent logischerwijs dat Woonbedrijf ervoor kiest om minder besparing te compenseren met meer zonneparken en windturbines.

Wat kan de politiek doen?

  • CO2 echt beprijzen
  • Verplicht de Natural Step-ideeën bij nieuwbouw
  • Iets doen tegen de oververhitting van de woningmarkt
  • Geef duidelijkheid over een transitieplan. Waarmee moeten wij rekenen voor de toekomstige warmte- en stroomvoorziening? All-electric? Biogas? Stadsverwarming?
  • Ruimtelijke ordening
  • Een soort geleide economie, gericht op circulariteit

De meeste van deze taken zitten bij het Rijk en niet bij de provincie (woonbedrijf heeft wel contact met de provincie).

Maar, zoals fractievoorzitter Nico Heijmans zei: de provincie kan financieel wel wat, maar is te afwachtend.

Het gesprek zal bijdragen aan een toekomstige politieke standpuntbepaling van de SP in de provincie.