Verbetering en verduurzaming huurwoningen Woonbedrijf Geestenberg

Woningen in de Geestenberg

Begeleiding huurders huurwoningen Geestenberg

Ik begeleid vanuit de SP een groep huurders van de Eindhovense woningbouwcorporatie Woonbedrijf, de Werkgroep Verduurzaming Huurwoningen Geestenberg, om verdere verbetering en verduurzaming van hun huurwoningen te bereiken. Deze woningen hebben in 2013 en 2014 groot onderhoud gehad en dat heeft tot duidelijke verbeteringen geleid, maar er blijft nog het nodige te wensen over. Zowel aan de technische uitvoering van het destijds tot stand gebrachte, als in de verduurzaming waarover nu heel anders gedacht wordt dan in die tijd.

Deze webpagina is chronologisch geordend met de oudste berichten boven en de jonste onder. Elk nieuw bericht staat aangeduid als ‘Update dd… ‘ en als leesondersteuning heeft elk updatebericht een andere kleur.


Update 24 sept 2020

Buurtenquête jaarwisseling 2019-2020 en gesprek met Woonbedrijf dd 24 sept 2020; enquêteresultaten hier te downloaden
De Geestenberg is een typische ‘bloemkoolwijk’ uit begin jaren ’70 .

Er is rond de jaarwisseling 2019-2020 een buurtenquête geweest met een goede respons. Daarna sloeg de pech toe in de vorm van èn een grote reorganisatie binnen Woonbedrijf èn Corona.

We hebben er voor gekozen om de resultaten van de enquête tot een verslag te systematiseren. Bij de uitwerking van de enquête bleek dat er in de categorie ‘overige opmerkingen’ een aantal opmerkingen waren over de badkamer en het ventilatiesysteem. De bevriende architect, die ons helpt, heeft daaraan naderhand bij twee woningen nog aanvullend onderzoek gedaan.
De gesystematiseerde enquête en het aanvullende badkamer-ventilatieverslag zijn schriftelijk als eerste ronde aan Woonbedrijf aangeboden. Ze zijn op het eind van dit verhaal te downloaden.

Door de diverse perikelen duurde het een tijd voor we met een delegatie van de bewonerswerkgroep in gesprek kon met Woonbedrijf. Uiteindelijk heeft dat gesprek op 24 september 2020 plaatsgevonden.

Intussen had Woonbedrijf tegen gunstige condities zonnepanelen aangeboden. De meeste van de geënquetteerde bewoners hebben hiervoor gekozen. De opbrengst is overigens berekend alsof er geen salderingsregeling was, zodat het eventuele afschaffen daarvan de ingeschatte opbrengst niet aantast. Plaatsing van de panelen is afgeraden als deze door situatiegebonden oorzaken financieel niet rendabel waren (bomen, ligging).
Bewoners die alsnog zonnepanelen willen kunnen Woonbedrijf bellen of mailen naar zonnepanelen@woonbedrijf.com .

Het gesprek met Woonbedrijf liep goed. De corporatie gaat een onafhankelijk bedrijf vragen om bij een beperkt aantal woningen een steekproef te doen. Onze Werkgroep mag de adressen aanleveren.
Na het eindrapport volgt een nieuw gesprek met Woonbedrijf.

Voor de verslagen zie:

Detailopname aansluiting achterpui op fundering met koudebrug

Update eind juni 2021

Trition-onderzoek geweest; buurtflyer juni 2021 om mee te doen aan kaartenactie
Inmiddels heeft het externe bureau Trition, eind januari en begin februari, bij vijf bewoners het binnenmilieu technisch onderzocht (dat is bovenstaande steekproef). Het eindrapport is nog niet beschikbaar gesteld.
Omdat er voor de vijf onderzoeken negen gegadigden waren, heeft de bevriende architect aangeboden om hier aanvullend onderzoek te doen. Dat heeft geresulteerd in een aanvullende brief naar Woonbedrijf. De tekst van de buurtflyer van juni 2021 is hier te vinden

Het bijbehorende kaartje is hier te vinden



Update 10 aug 2021 na kaartenactie en nieuw gesprek met Woonbedrijf

Huurders Geestenberg bieden een berg ‘schiet eens op-kaarten’ aan bij Woonbedrijf – voortgang buurtactie

Aanbieding van een berg Schiet eens op-kaarten bij Woonbedrijf dd 23 juli 2021

De buurtactie van huurders van woningen in de Geestenberg van Woonbedrijf verloopt traag, o.a. door Corona en een interne reorganisatie.

Eind januari en begin februari 2021 heeft het onafhankelijk bureau Trition in opdracht van Woonbedrijf vijf, door de Werkgroep  verduurzaming huurwoningen Geestenberg aangeleverde, adressen onderzocht. Het rapport was in maart klaar en sindsdien was er weinig meer vernomen. Vandaar een actie om kaarten te verspreiden en op te halen met de boodschap dat Woonbedrijf eens moest opschieten.
Er is een afspraak gemaakt om die kaarten aan te bieden en over de voortgang te praten, en wel op 23 juli 2021. Een delegatie uit de buurt bood zo’n 130  kaarten aan.

In het gesprek kwamen van weerszijden een aantal zaken naar voren.

  • Van de vijf door Trition onderzochte huizen voldeden er vier aan de norm
  • Trition formuleerde een aantal  verbeterpunten van structurele aard
  • Hiervoor heeft Woonbedrijf contact gezocht met aannemer Van Montfort die rond 2012-2013 het groot onderhoud-renovatie gedaan heeft. Van Montfort moet een Masterplan maken waarin zoveel mogelijk verbeterpunten worden meegenomen. Men heeft opnieuw voor Van Montfort gekozen omdat die de woningen kent, en de Geestenbergwoningen een lastige bouwconstructie hebben.
  • Misschien worden de vijf woningen proefwoningen
  • Woonbedrijf heeft vanwege capaciteitsgebrek voorrang gegeven aan regulier onderhoud, en Van Montfort kampt, zoals de hele bouw, met gebrek aan personeel en materialen.
    De timing van het Masterplan is daarom niet helemaal duidelijk.
  • Inmiddels heeft Woonbedrijf een nieuwe methode ontwikkeld om de veel voorkomende ‘sinkholes’ te repareren. Die ontstaan omdat de fundering rust op het maaiveld van de kruipruimte en er geen tegendruk is tegen naar binnen spoelend zand. De gekozen methode is een praktische vormgeving van een idee dat de vrijwillig meewerkende architect Maas van de Werkgroep al eerder ingediend had. In hoeverre hier sprake is van een oorzaak-gevolgrelatie is niet vermeld.
  • Een geanonimiseerde samenvatting van het Tritiononderzoek wordt gekoppeld aan het Masterplan
  • Woonbedrijf neemt, hoe dan ook, in september opnieuw contact op met de Werkgroep
  • Woonbedrijf ziet het regulier verhelpen van gebreken enerzijds en de verduurzaming anderzijds als twee gescheiden werelden. De Werkgroep vindt dat die twee in elkaar overlopen, bijvoorbeeld bij de ’s winters ijskoude entreehallen en de vloerisolatie.
    Bedacht moet worden dat bijvoorbeeld ook de koepel Aedes duurzaamheidsambities heeft en dat bijvoorbeeld door de EU-plannen van Timmermans mogelijk het gas duurder wordt. Als een en ander woonlastenneutraal moet, zoals ook afgesproken in het Nederlandse Klimaatakkoord, moet er dus een stuk minder gas verstookt hoeven te worden.
  • Er liggen, bij iedereen die wilde en waar dat kon, zonnepanelen. Er blijkt nog een nagekomen vraag te liggen die bij de volgende campagne moet worden meegenomen.
  • Bij het ophalen van de kaarten kwam op verschillende plaatsen naar voren dat huizen niet tegen extreme regenval konden. Soms stroomde het vanaf het dak de trap af (de verzekering begint moeilijk te doen), soms komt het vanuit de riolering omhoog (er is geen terugslagklep, maar ook het gemeenteriool lijkt te klein).
    Op deze, zeer recent binnengekomen, informatie had Woonbedrijf nog geen antwoord klaar. Voor zover de riolering een gemeentezaak is, zal via de SP in de gemeenteraad nadere informatie over het rioleringsplan gezocht worden.

Wordt vervolgd.

Aanbieding ‘Schiet eens op-kaarten’ aan Woonbedrijf op 23 juli 2021



Update dd 14 sept 2021

Beantwoording vragen over riolering
Hierboven is aangegeven dat de SP technische vragen zou stellen over de riolering in De Geestenberg. Het antwoord daarop kwam op 10 sept 2021 binnen.

Het blijkt dat er behoorlijke problemen zijn met de riolering in de Geestenberg, zowel in het koop- als in het huurdeel. Er zijn noodmaatregelen in de wijk uitgevoerd en er zijn aparte passages in het Gemeentelijk Riolerings Plan 2019-2022 aan gewijd ( https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR630208/1 ).

De tekst van de technische vragen, en het antwoord daarop, zijn hieronder te vinden:

Binnen laagbouw van de De Geestenberg bestaan hoogteverschillen. Ruwweg ligt het Noordelijk en Oostelijk deel (met de huurwoningen) orde van grootte een meter hoger dan het zuidelijke en westelijke koopdeel. Dat valt niet meteen op omdat de wijk nogal wat microrelief kent op de schaal van meters tot decimeters.

Nederland kent het Actueel Hoogtebestand van Nederland. Dat heeft een horizontale resolutie van een meter of minder.
De openingspagina van het bestand is https://www.ahn.nl/ahn-viewer . Vanaf daar wordt verwezen naar een viewer die rechtstreeks heet https://ahn.arcgisonline.nl/ahnviewer/ .

De viewer staat tot om hoogteprofielen voor een wijk te maken. Ik heb er hieronder drie afgedrukt, maar iedereen kan dat ook zelf (zoom in tot formaat Geestenberg, kies de TAB AHN2, zet een beginpunt van de lijn en een eindpunt met dubbelklik, en klaar). De bewering dat het zuidelijk en westelijk deel lager ligt, volgt vanzelf.

Hierbij een notitie over het gemeentelijk rioleringsplan, waarover op 16 nov 2021 in B&W beslist is. Voor De Geestenberg zie blz.3, onderdeel Cb .

Hieronder de flyer over de riolering, die de SP in de hele Geestenberg uitdeelt in de week voor Kerstmis 2021.



Update dd 05 december 2021

Voet van een PV-paneel
Bladeren voor de afvoeropening

Dialoog met Woonbedrijf over binnenstromend water vanaf het dak
Deze foto’s zijn met de nodige moeite gemaakt op het dak van de één woonlaag-woning.

Het gaat in De Geestenberg om platte daken, uitgevoerd in een kuipmodel, waarvan de waterafvoer inpandig is (de afvoerbuis overigens is niet geïsoleerd). De afvoeropening is dus niet vanaf een tegen de buitenmuur geplaatste ladder te bereiken. Anders dan andere woningen hebben deze woningen dus geen dakgoot en geen uitwendige regenpijp.
Bij de renovatie dd 2012-2013 zijn de daken voorzien van externe dakisolatie, en weer later zijn er op veel woningen zonnepanelen geplaatst.De analyse van de Werkgroep is dat de bladeren de opening van de inpandige afvoer verstoppen, dat dat versterkt is doordat de zonnepanelen de microturbulentie veranderd hebben (bladeren hopen zich op), en dat de gevolgen  steeds ernstiger zijn omdat het vaker en harder regent (klimaat).
Als de bladeren de afvoer verstoppen, leidt dat bij heftige regenval ertoe dat de kuip volloopt. Het water zoekt de zwakste plek en stroomt daar dan de woning binnen. Bij de woning waar deze foto’s genomen zijn, was dat een dilatatievoeg, die de voorkant van de woning verbindt met de achterkant. Het water kwam hier over de volle breedte van de woning uit het plafond gestroomd.
Behalve tot groot leed van de huurder leidde dat er ook toe dat medewerkers van Woonbedrijf de woning weer moesten opkalefateren.
Vergelijkbare verhalen zijn van meer adressen bekend. In één geval leidde van de trap stromend water tot een val, en in een ander geval werd de huurder uit de verzekering gegooid na herhaalde overstromingen.

Het standaardantwoord (“verplichting huurder indien bereikbaar, bij eengezinswoning tot 2 verdiepingen”) werkt hier dus niet omdat de huurders niet op het dak kunnen en misschien ook niet mogen.

Woonbedrijf moet hier echt iets mee. Dit gaat het vermogen van huurders te boven gaat (als het huurders überhaupt al toegestaan is op het dak te lopen), en vraagt om een professionele aanpak. Je zou kunnen denken aan eens per jaar een hoogwerker langs laten rijden met een soort bladerenstofzuiger, maar wellicht zijn er betere methodes.
Mogelijk is Woonbedrijf met een rondje hoogwerker per jaar minder geld kwijt dan met de voortdurende stroom ad hoc-reparaties. En bovendien kan Woonbedrijf mogelijk aansprakelijk gesteld worden als er fysiek letsel optreedt.
En het is ook in het belang van de huurders. Een eventuele kleine bijdrage moet dan misschien gezien worden als een soort verzekeringspremie tegen overstromingsschade, die vanwege het klimaat steeds ernstiger en frequenter wordt.

De Werkgroep heeft de suggestie opgeworpen (waarover dd dec 2021 nog geen besluit genomen is) om een collectief onderhoudscontract met een dakdekker te overwegen, om jaarljks de bladeren weg te vegen. Op zijn minst zou een vrijblijvend een offerte gevraagd kunnen worden.
Dit idee is door Woonbedrijf behoedzaam verwelkomd.


Update dd 08 februari 2022

Proefwoning in De Geestenberg opgeleverd

De (door de SP gesteunde) Werkgroep Verduurzaming Huurwoningen Geestenberg is weer een stap verder in haar strijd voor een verdere verbetering en verduurzaming van de huurwoningen van Woonbedrijf in de Geestenberg.

Woonbedrijf en aannemer Van Montfort, die het grootonderhoud van 2012 heeft uitgevoerd, hebben de leeggekomen woning Buyaard 3 een tijd lang in gebruik gehad als experimenteerpand. Dat heeft geleid tot een presentatie aan de Werkgroep op vrijdag 4 februari 2022. Het heeft enkele technische ideeën opgeleverd, die gericht zijn op

  • betere bescherming en isolatie van de betonnen fundering met een extra isolerende plint onder de achterpui. Dat scheelt een koudebrug en het tocht minder onder de plint door
  • De nieuwe isolerende plint is ingegraven in gestabiliseerd zand (zand met cement), dat geleidelijk aan een beetje hard wordt, waardoor er geen zand en water meer onder de fundering door de kruipruimte in stromen – en men dus tegen niet langer een sinkhole in de tuinbestating ziet ontstaan
  • De plint is op de pui aangesloten met DPC-folie, zodat van de gevel afstromend regenwater naar buiten wordt afgevoerd
  • Het grootste klachtenpunt is aangepakt, de ’s winters ijskoude entree. Het plafond is eruit gehaald, de muren zijn goed geïsoleerd op het dak aangesloten, en vervolgens is er weer een nieuw plafond aangebracht
  • De ventilatie in de keuken is verbeterd met een extra rooster.
  • Het toilet wordt beter geventileerd
  • Alle draaiende delen van het hang- en sluitwerk zijn gesmeerd en goed sluitend afgesteld. Eventueel komt onderhoudsbedrijf Groenen daar nog eens voor langs.

Die technische ideeën worden nu uitgeprobeerd bij een van de vijf woningen waar het bureau Trition in jan-febr 2021 een meting heeft uitgevoerd van het binnenklimaat. Als de technische ideeën inderdaad helpen, moet er een Plan van Aanpak en een begroting komen.

Als alles gaat zoals verwacht, worden de woningen comfortabeler en een beetje energiezuiniger voor hetzelfde geld. Immers, het beste middel tegen duur gas is minder gas!

Verder wil de Werkgroep met Woonbedrijf in gesprek over rioleringszaken (een terugslagklep en druk op de gemeente voor verbetering van de riolering in de wijk)

Dit lage dak is bij het proefproject schoongeveegd

Ook wil de Werkgroep een gesprek over de incidentele, maar soms heftige regenwaterstortvloeden. Met name daken boven de begane grond lijken kwetsbaar,
Een oorzaak dat de inpandige regenpijp bovenaan verstopt raakt door bladeren, waardoor het kuipvormige platte dak vol loopt. Als er dan ook geen noodoverstort is, zoekt het water zich een weg waar dat niet hoort – en dat kan uiterst onaangenaam zijn.
Eventueel kan daar een dakreinigingsabonnement tegen helpen.

Op de langere termijn komt de Transitie Visie Warmte in beeld ( De HAASheat-financieringswijze van hybride warmtepompen ) . De Geestenberg is bij de gemeente nu niet voor 2035 aan de beurt en staat te boek met ‘hybride oplossingen’ , hetgeen waarschijnlijk een warmtepomp, aangevuld met gas, betekent.

Update 30 juni 2022

Er is een proef gedaan in een tweede woning (de eerste proef was bij de vrijgekomen woning Buyaard 3, zie hierboven). De tweede woning betrof een bewoonde woning aan het Heike waar indertijd ook Trition onderzoek gedaan heeft.
Deze woning kon gedurende de proef bewoond blijven worden, maar had een week lang enig ongemak. Hij is er wel door verbeterd, maar uit een vervolgonderzoek van bureau TechnoConsult bleek dat de luchtdichtheid nog niet genoeg verbeterd is.
TechnoConsult stelt vervolgonderzoek voor bij enkele andere proefwoningen, uit te voeren in de winter. Omdat TechnoConsult ons een (zeer summiere) samenvatting van het onderzoek rechtstreeks toe zond, is niet bekend wat Woonbedrijf met het onderzoek van TechnoConsult wil doen. Men zou ook gewoon meteen aan de slag kunnen gaan, zonder verder onderzoek.

De Werkgroep Verduurzaming Huurwoningen Geestenberg heeft een brief aan Woonbedrijf gestuurd over ‘wat nu?’. Deze brief is hieronder downloadbaar.
In de brief heeft de Werkgroep tevens voor september een gesprek aangevraagd met Woonbedrijf.

In de brief, en tevens als gespreksonderwerp voor september, is opnieuw de klimaatkwetsbaarheid van de woningen aan de orde gesteld. Ze blijken soms slechts bestand tegen de steeds extremere regenval, die zowel van boven als van onderen voor problemen kan zorgen. Onlangs nog moest de brandwere een van de kuipvormige platte daken leegscheppen.
In de eerder afgedrukte updates is hierover het nodige te lezen.

Tenslotte heeft de Werkgroep gezegd met Woonbedrijf in gesprek te willen over de Transitie Visie Warmte (zie ook bovenstaande update). Dit zeker ook vanwege de hoge energierekening.

Ook heeft de Werkgroep een buurtflyer opgesteld die begin juli verspreid gaat worden.

Voor brief en flyer zie onderstaande links:

Leave a Reply

Your email address will not be published.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.