Verbetering en verduurzaming huurwoningen Woonbedrijf Geestenberg (update 14 sept 2021)

Woningen in de Geestenberg

Buurtenquête jaarwisseling 2019-2020 en gesprek met Woonbedrijf dd 24 sept 2020; enquêteresultaten hier te downloaden

Ik begeleid vanuit de SP een groep huurders van de Eindhovense woningbouwcorporatie Woonbedrijf, de Werkgroep Verduurzaming Huurwoningen Geestenberg, om verdere verbetering en verduurzaming van hun huurwoningen te bereiken. Deze woningen hebben in 2013 en 2014 groot onderhoud gehad en dat heeft tot duidelijke verbeteringen geleid, maar er blijft nog het nodige te wensen over. Zowel aan de technische uitvoering van het destijds tot stand gebrachte, als in de verduurzaming waarover nu heel anders gedacht wordt dan in die tijd.

De Geestenberg is een typische ‘bloemkoolwijk’ uit begin jaren ’70 .

Er is rond de jaarwisseling 2019-2020 een buurtenquête geweest met een goede respons. Daarna sloeg de pech toe in de vorm van èn een grote reorganisatie binnen Woonbedrijf èn Corona.

We hebben er voor gekozen om de resultaten van de enquête tot een verslag te systematiseren. Bij de uitwerking van de enquête bleek dat er in de categorie ‘overige opmerkingen’ een aantal opmerkingen waren over de badkamer en het ventilatiesysteem. De bevriende architect, die ons helpt, heeft daaraan naderhand bij twee woningen nog aanvullend onderzoek gedaan.
De gesystematiseerde enquête en het aanvullende badkamer-ventilatieverslag zijn schriftelijk als eerste ronde aan Woonbedrijf aangeboden. Ze zijn op het eind van dit verhaal te downloaden.

Door de diverse perikelen duurde het een tijd voor we met een delegatie van de bewonerswerkgroep in gesprek kon met Woonbedrijf. Uiteindelijk heeft dat gesprek op 24 september 2020 plaatsgevonden.

Intussen had Woonbedrijf tegen gunstige condities zonnepanelen aangeboden. De meeste van de geënquetteerde bewoners hebben hiervoor gekozen. De opbrengst is overigens berekend alsof er geen salderingsregeling was, zodat het eventuele afschaffen daarvan de ingeschatte opbrengst niet aantast. Plaatsing van de panelen is afgeraden als deze door situatiegebonden oorzaken financieel niet rendabel waren (bomen, ligging).
Bewoners die alsnog zonnepanelen willen kunnen Woonbedrijf bellen of mailen naar zonnepanelen@woonbedrijf.com .

Het gesprek met Woonbedrijf liep goed. De corporatie gaat een onafhankelijk bedrijf vragen om bij een beperkt aantal woningen een steekproef te doen. Onze Werkgroep mag de adressen aanleveren.
Na het eindrapport volgt een nieuw gesprek met Woonbedrijf.

Inmiddels heeft het externe bureau Trition bij vijf bewoners het binnenmilieu technisch onderzocht (dat is bovenstaande steekproef). Het eindrapport is nog niet beschikbaar gesteld.
Omdat er voor de vijf onderzoeken negen gegadigden waren, heeft de bevriende architect aangeboden om hier aanvullend onderzoek te doen. Dat heeft geresulteerd in een aanvullende brief naar Woonbedrijf.

Voor de verslagen zie:

Detailopname aansluiting achterpui op fundering met koudebrug

De tekst van de buurtflyer van juni 2021 is hier te vinden

Het bijbehorende kaartje is hier te vinden



Update 10 aug 2021 na kaartenactie en nieuw gesprek met Woonbedrijf

Huurders Geestenberg bieden een berg ‘schiet eens op-kaarten’ aan bij Woonbedrijf – voortgang buurtactie

Aanbieding van een berg Schiet eens op-kaarten bij Woonbedrijf dd 23 juli 2021

De buurtactie van huurders van woningen in de Geestenberg van Woonbedrijf verloopt traag, o.a. door Corona en een interne reorganisatie.

Eind januari en begin februari 2021 heeft het onafhankelijk bureau Trition in opdracht van Woonbedrijf vijf, door de Werkgroep  verduurzaming huurwoningen Geestenberg aangeleverde, adressen onderzocht. Het rapport was in maart klaar en sindsdien was er weinig meer vernomen. Vandaar een actie om kaarten te verspreiden en op te halen met de boodschap dat Woonbedrijf eens moest opschieten.
Er is een afspraak gemaakt om die kaarten aan te bieden en over de voortgang te praten, en wel op 23 juli 2021. Een delegatie uit de buurt bood zo’n 130  kaarten aan.

In het gesprek kwamen van weerszijden een aantal zaken naar voren.

  • Van de vijf door Trition onderzochte huizen voldeden er vier aan de norm
  • Trition formuleerde een aantal  verbeterpunten van structurele aard
  • Hiervoor heeft Woonbedrijf contact gezocht met aannemer Van Montfort die rond 2012-2013 het groot onderhoud-renovatie gedaan heeft. Van Montfort moet een Masterplan maken waarin zoveel mogelijk verbeterpunten worden meegenomen. Men heeft opnieuw voor Van Montfort gekozen omdat die de woningen kent, en de Geestenbergwoningen een lastige bouwconstructie hebben.
  • Misschien worden de vijf woningen proefwoningen
  • Woonbedrijf heeft vanwege capaciteitsgebrek voorrang gegeven aan regulier onderhoud, en Van Montfort kampt, zoals de hele bouw, met gebrek aan personeel en materialen.
    De timing van het Masterplan is daarom niet helemaal duidelijk.
  • Inmiddels heeft Woonbedrijf een nieuwe methode ontwikkeld om de veel voorkomende ‘sinkholes’ te repareren. Die ontstaan omdat de fundering rust op het maaiveld van de kruipruimte en er geen tegendruk is tegen naar binnen spoelend zand. De gekozen methode is een praktische vormgeving van een idee dat de vrijwillig meewerkende architect Maas van de Werkgroep al eerder ingediend had. In hoeverre hier sprake is van een oorzaak-gevolgrelatie is niet vermeld.
  • Een geanonimiseerde samenvatting van het Tritiononderzoek wordt gekoppeld aan het Masterplan
  • Woonbedrijf neemt, hoe dan ook, in september opnieuw contact op met de Werkgroep
  • Woonbedrijf ziet het regulier verhelpen van gebreken enerzijds en de verduurzaming anderzijds als twee gescheiden werelden. De Werkgroep vindt dat die twee in elkaar overlopen, bijvoorbeeld bij de ’s winters ijskoude entreehallen en de vloerisolatie.
    Bedacht moet worden dat bijvoorbeeld ook de koepel Aedes duurzaamheidsambities heeft en dat bijvoorbeeld door de EU-plannen van Timmermans mogelijk het gas duurder wordt. Als een en ander woonlastenneutraal moet, zoals ook afgesproken in het Nederlandse Klimaatakkoord, moet er dus een stuk minder gas verstookt hoeven te worden.
  • Er liggen, bij iedereen die wilde en waar dat kon, zonnepanelen. Er blijkt nog een nagekomen vraag te liggen die bij de volgende campagne moet worden meegenomen.
  • Bij het ophalen van de kaarten kwam op verschillende plaatsen naar voren dat huizen niet tegen extreme regenval konden. Soms stroomde het vanaf het dak de trap af (de verzekering begint moeilijk te doen), soms komt het vanuit de riolering omhoog (er is geen terugslagklep, maar ook het gemeenteriool lijkt te klein).
    Op deze, zeer recent binnengekomen, informatie had Woonbedrijf nog geen antwoord klaar. Voor zover de riolering een gemeentezaak is, zal via de SP in de gemeenteraad nadere informatie over het rioleringsplan gezocht worden.

Wordt vervolgd.

Aanbieding ‘Schiet eens op-kaarten’ aan Woonbedrijf op 23 juli 2021


Update dd 14 sept 2021 na beantwoording vragen over riolering

Hierboven is aangegeven dat de SP technische vragen zou stellen over de riolering in De Geestenberg. Het antwoord daarop kwam op 10 sept 2021 binnen.

Het blijkt dat er behoorlijke problemen zijn met de riolering in de Geestenberg, zowel in het koop- als in het huurdeel. Er zijn noodmaatregelen in de wijk uitgevoerd en er zijn aparte passages in het Gemeentelijk Riolerings Plan 2019-2022 aan gewijd ( https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR630208/1 ).

De tekst van de technische vragen, en het antwoord daarop, zijn hieronder te vinden:

Verbetering en verduurzaming huurwoningen Eindhovense wijk De Geestenberg gewenst

Foto_raadsinformatie zijdens de Henri van Abbe-stichting (https://eindhoven.raadsinformatie.nl/document/2959237/1/document )

Ik ben betrokken bij het opzetten van een buurtactie in de Eindhovense wijk De Geestenberg. Hieronder de opzet van de actie. De tekst is overgenomen van de Eindhovense SP-site.

De Eindhovense wijk De Geestenberg is een typische ‘bloemkoolwijk’ van begin jaren ’70. De laagbouw in de wijk bestaat uit 269 huurwoningen, die eigendom zijn van Woonbedrijf, en uit 411 koopwoningen.
Woonbedrijf heeft in 2014 en 2015 groot onderhoud aan zijn huurwoningen uitgevoerd. Dat heeft geresulteerd in een aantoonbare verbetering en een mooiere buitenkant. Het verschil met de (niet gerenoveerde) koopwoningen is in één oogopslag te zien.

Maar de nieuwe situatie is zeker niet perfect en kan verder verbeterd worden. Nu de energietarieven omhoog gaan, zou het een goede zaak zijn als het verbruik omlaag ging.

De SP heeft daarom  de huurders in de Geestenberg uitgenodigd voor een gesprek op het nabijgelegen partijkantoor. Dat was op 20 februari 2019.
Verder waren onder andere bij het gesprek aanwezig Stephaan Maas, emeritus-architect uit Eersel, Paulus Jansen, interimvoorzitter van de Woonbond (de landelijke organisatie van huurdersorganisaties), en Bernard Gerard, die verantwoordelijk was voor de opzet en het aan de avond voorafgaande buurtonderzoek.
De aanpak heeft niet als vooropgezet doel dat de woningen van het gas af moeten, maar wel dat ze zover mogelijk richting energieneutraal gaan

Op de voorgrond Paulus Jansen

Paulus Jansen schetste het Sociaal Huurakkoord, dat de Woonbond afgesloten heeft met Aedes, de landelijke koepel van woningbouwcorporaties.
Er is €100 miljoen subsidie voor verduurzaming van woningen, ook al is dat uit de eigen doos van de verhuurdersheffing.

Stephaan Maas had zich door middel  van archiefonderzoek en (bij wijze van steekproef) bezoek aan een woning een eerste indruk gevormd van de technische kant. Hij noemde de woningen, na het eerdere groot onderhoud, nu ‘matig geïsoleerd’. De woningen bevatten behoorlijke koudebruggen, waarvan hij enkele schetsen liet zien. De Rc – waarde zou boven de 5 moeten zitten en zit nu, voor zover achterhaalbaar, tussen de 2,5 en de 3. Er zijn zowel kleinere als grotere verbeteringen denkbaar, zoals ook zonnepanelen.
Uit het publiek kwam nogal wat commentaar op de hal en de meterkast, en ook op de afwerking van de kruipruimte

Detail van de onderkant van de nieuwe schuifpui. De nieuwe pui rust op de oude ondergrond en die is niet goed. Dit is een koudebrug.

Bernard Gerard noemde enkele veelgehoorde punten aan de deur, zoals inderdaad de hal, het ontbreken van vloerisolatie bij sommige woningen (een nieuw aanbod zou wenselijk zijn). En klachten over de aansluiting van nieuwe kozijnen op de oude ondergrond.
Totaliter vindt men wonen in de Geestenberg geen drama, maar ook niet optimaal.
Ook zonnepanelen op de platte daken van de woningen werden genoemd.
Hij noemde een aantal vervolgstappen die in de Eindhovense context gezet konden worden, zoals de vorming van een werkgroep, een bezoek aan het Helmondse Energiehuis, contact met de Energiecoöperatie 040Energie, en uiteindelijk een gesprek met de verhuurder.


De buurt krijgt een verslag en er gaan verdere stappen gezet worden om tot een buurtwerkgroep te komen.